AZIZ

irreversible, aunque el carácter abusivo de la cláusula impugnada por el
consumidor ante el juez que conozca del proceso declarativo entrañe la nulidad
del procedimiento de ejecución hipotecaria, salvo en el supuesto de que el
consumidor realice una anotación preventiva de la demanda de nulidad de la
hipoteca con anterioridad a la nota marginal indicada.
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A este respecto, es preciso señalar, no obstante, que, habida cuenta del desarrollo
y de las peculiaridades del procedimiento de ejecución hipotecaria controvertido
en el litigio principal, tal supuesto debe considerarse residual, ya que existe un
riesgo no desdeñable de que el consumidor afectado no realice esa anotación
preventiva en los plazos fijados para ello, ya sea debido al carácter sumamente
rápido del procedimiento de ejecución en cuestión, ya sea porque ignora o no
percibe la amplitud de sus derechos (véase, en este sentido, la sentencia Banco
Español de Crédito, antes citada, apartado 54).

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Por consiguiente, procede declarar que un régimen procesal de este tipo, al no
permitir que el juez que conozca del proceso declarativo, ante el que el
consumidor haya presentado una demanda alegando el carácter abusivo de una
cláusula contractual que constituye el fundamento del título ejecutivo, adopte
medidas cautelares que puedan suspender o entorpecer el procedimiento de
ejecución hipotecaria, cuando acordar tales medidas resulte necesario para
garantizar la plena eficacia de su decisión final, puede menoscabar la efectividad
de la protección que pretende garantizar la Directiva (véase, en este sentido, la
sentencia de 13 de marzo de 2007, Unibet, C-432/05, Rec. p. I-2271, apartado 77).

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En efecto, tal como señaló también la Abogado General en el punto 50 de sus
conclusiones, sin esa posibilidad, en todos los casos en que, como en el litigio
principal, se haya llevado a cabo la ejecución de un inmueble hipotecado antes de
que el juez que conozca del proceso declarativo adopte una decisión por la que se
declare el carácter abusivo de la cláusula contractual en que se basa la hipoteca y,
en consecuencia, la nulidad del procedimiento de ejecución, esa decisión sólo
permite garantizar al consumidor una protección a posteriori meramente
indemnizatoria, que resulta incompleta e insuficiente y no constituye un medio
adecuado y eficaz para que cese el uso de dicha cláusula, en contra de lo que
establece el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13.

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Así ocurre con mayor razón cuando, como en el litigio principal, el bien que
constituye el objeto de la garantía hipotecaria es la vivienda del consumidor
perjudicado y de su familia, puesto que el mencionado mecanismo de protección
de los consumidores, limitado al pago de una indemnización por daños y
perjuicios, no es adecuado para evitar la pérdida definitiva e irreversible de la
vivienda.

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Así pues, tal como ha puesto de relieve asimismo el juez remitente, basta con que
los profesionales inicien, si concurren los requisitos, el procedimiento de
ejecución hipotecaria para privar sustancialmente a los consumidores de la
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